Vous avez besoin d’un local pour votre projet entrepreneurial, mais cela implique de conclure un bail commercial pouvant vous engager sur le long terme. Si votre projet est en phase de test, il est préférable d’opter pour un bail précaire. Or, avec ce type de contrat de location, vous perdez certaines protections. Avant de vous engager, il faut connaître les règles spécifiques de ce contrat de courte durée.
Ce qu’il faut savoir sur le bail précaire
Contrairement au bail commercial conclu pour une durée minimale de 9 ans, associé à un droit au renouvellement du bail, le bail précaire n’exige pas de durée d’engagement minimum. Appelé aussi bail dérogatoire, le bail précaire est régi par l’article L. 145-5 du Code du commerce. C’est un contrat de location de locaux pour usage exclusivement commercial ou artisanal sur une durée n’excédant pas 36 mois. Au-delà de ce délai, le contrat se transforme en bail commercial classique si le locataire continue à occuper le local. La résiliation du contrat de bail précaire ne peut se faire de manière anticipée, les deux parties sont tenues de respecter leur engagement jusqu’à la fin du contrat. Même si le locataire quitte les lieux avant l’échéance, il continuera à payer les loyers. D’où l’importance d’avoir des explications sur un bail précaire avant d’opter pour ce contrat de location.
Comment différencier le bail précaire ?
Le bail précaire est souvent confondu avec le bail commercial conclu pour une durée de 9 ans et soumis aux statuts de baux commerciaux, de même avec le bail professionnel d’une durée minimale de 6 ans et destiné aux activités libérales. Mis il ne faut pas le confondre avec le bail saisonnier, un contrat conclu en saison touristique pour une durée de 3 à 6 mois. Enfin, le bail précaire est à différencier de la convention d’occupation précaire. Celle-ci est un accord d’occupation du local consenti par le propriétaire sur une durée incertaine en échange d’une redevance modique. À tout moment, l’occupant peut être obligé de quitter les lieux en cas d’événement exceptionnel, par exemple la démolition du local, dont la date est incertaine et ne dépend pas du bailleur ni de l’occupant. C’est pour cette raison que l’occupation est dite précaire.
Avantages et inconvénients du bail précaire pour le bailleur
Avec le bail précaire, le bailleur est libre de ne pas renouveler le bail et n’est pas obligé de payer une indemnité d’éviction au locataire. C’est en quelque sorte une période d’essai pour s’assurer de la fiabilité du locataire avant de passer au bail commercial. Au moment du basculement vers un bail commercial, le bailleur peut fixer librement le loyer.
Par contre, l’enchaînement des locataires peut être fastidieux pour le bailleur. Les formalités pour l’établissement des baux et les démarches administratives sont importantes par rapport à la durée de location. Trouver des locataires peut s’avérer difficile, car les professionnels sont peu intéressés par ce type de location.
Avantages et inconvénients pour le locataire
Pour le locataire, ce type de bail représente peu d’engagements et pratique si sa société est en phase de lancement. Le dépôt de garantie est moins élevé et le loyer ne peut être révisé en cours de location. Le locataire a également la possibilité de sous-louer le local. En revanche, il n’a pas la certitude de pouvoir renouveler son bail et ne bénéficiera pas d’une indemnité d’éviction. À l’issue du bail, le contrat ne prévoit pas de déplafonnement du loyer, il devra payer le montant fixé par le bailleur s’il bascule vers un bail commercial. Le bail précaire ne permet pas la signature d’un contrat de franchise nécessitant une durée entre 3 et 6 ans.